一线城市供地持续高位增长 总体供应量降势难改

　　作为全国楼市风向标，一线城市的土地市场在2017年迎来显著变化。

　　今年4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（以下称《通知》），要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　在《通知》要求下，一线城市在过去几个月间明显加快了供地节奏的，但随着建设用地建设租赁住房、共有产权住房、租赁用地住房等新政策的推出，和城市更新改造的推进，一线城市加大供地的节奏是否还会继续，一线城市土地市场未来将迎来怎样的变化，成为关注的焦点。

　　9月6日，国土部印发了《关于加强城市地质工作的指导意见》（下称《意见》）明确提出，要探索完善建设用地使用权（地下）出让方式，鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任、教授严金明认为，这意味着一线城市在“减量规划”的大趋势下，土地利用转向存量与增量开发并重成为必然。

　　土地市场热力稍退

　　一线城市土地市场仍保持着相对高位。

　　根据中指院数据，一线城市前八月累计供应土地1814万平方米，已超过2016年全年2218万平方米的80%，从单月数据来看，8月供地206万平方米，同比微降约5%。

　　实际上，这是一线城市供地节奏有所放缓的结果。中指院数据显示，今年上半年，一线城市共推出土地250宗，推出土地面积1267万平方米，同比增加42%；共成交土地230宗，成交土地面积1135万平方米，同比增加71%。

　　易居研究院副院长杨红旭判断，四季度一线城市供地节奏还将加快，与供应低点的去年相比，将保持不小的同比增幅。这主要是受政策导向影响，在《通知》的要求下，一线城市下半年才开始加速推地，所以四季度还将持续。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也持同样观点。他认为，由于设置了相应的限制性条款，热点城市的溢价率均比去年大幅下降，企业拿地竞争减小，“地王”概率很小，加快供地节奏对市场的冲击较小。

　　需要指出的是，总量同比增长的同时，一线城市的土地供应状况也出现了分化，在宅地供应方面尤为明显。2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳则是2017年宅地零供应。

　　杨红旭认为，这一方面与各城市土地稀缺程度不同有关，另外，深圳楼市从去年3月份开始盘整，调控压力和土地供给压力相对较小。而今年以来楼市较为火热的广州，或将在接下来的几个月迎来供地高潮。

　　中原地产首席分析师张大伟则表示，今年是一线城市土地供应的相对大年，但供应量的增加尚未达到扭转一线城市供需失衡的程度，其后续影响主要看调控政策的延续和变化。

　　土地市场供给侧改革

　　在总量相比去年调整较大的同时，一线城市的土地市场结构的变化，则更受关注。

　　住宅用地方面，从去年底北京推出企业自持出租用地以后，近一年来，一线城市推出了多种新的政策性住房，包括租赁租房、共有产权住房等，相应的土地供给属性也发生变化，上海直接推出的租赁住房用地，基本以低于商品房用地二分之一的原价成交。

　　同时，北京、上海、广州成为利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，不经过招拍挂进入土地市场的集体建设用地或将在未来大规模供应。而在深圳这样土地资源极其紧张的城市，依托城市更新改造进行的存量开发成为主流。

　　张宏伟表示，长期来看，一线城市受控制人口，和土地资源禀赋等因素影响，总体供应量下降的趋势不会改变。再加上一部分城市开始推出租赁住房用地等其他属性用地，用于出售型商品房的土地供应比例，将会在未来明显下降。

　　对此，杨红旭分析，一方面，商品房用地的减少，会导致新建商品住房供应面积下滑。但另一方面，租赁房增加，会分流商品房市场需求，这对未来几年一线城市商品房价格将是一个中性偏空的影响。

　　而在经营性用地方面，供给侧改革同样在推动中。9月6日，国土部印发的《意见》明确提出，要探索完善建设用地使用权（地下）出让方式，鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。

　　张大伟指出，目前来看，受限于高额开发成本，地下空间的开发利用对土地市场影响有限。但对于土地成本较高的一线城市而言，能够提高城市土地利用率，一定程度上增加经营性用地市场供给。

　　严金明认为，一线城市“减量规划”的大趋势下，土地利用转向存量与增量开发并重，甚至和深圳一样增量开发为主，成为必然。而各类涉及住房和用地属性新政的推出，向市场释放了一个明确信号，即未来一线城市土地供应，尤其是住房用地供应，将从主要解决房屋所有权问题，转向以解决居住权问题为主。而这种转变，一旦实现量上的突破，将会对整个房地产市场产生深远影响，是建立房地产市场长效机制的一个大方向之一。