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土地市场明显降温 成交溢价率料持续走低

http://data.acmr.com.cn  2021/10/14  中国证券报


  土地市场明显降温

  成交溢价率料持续走低

  10月13日下午,随着北京市第二批集中土拍落下帷幕,二轮集中供地接近尾声。从竞拍结果看,土拍降温的势头已经出现在北京市场。

  专家表示,受城市成交结构变化及热点城市严控溢价率影响,城市地价均出现环比下滑趋势。未来各地或调低土地出让价格以顺利完成土地出让,土地市场热度将保持低位运行,溢价率指标或进一步走低。

  房企拿地热情下降

  今年8月底,北京公布第二批集中供地信息,集中供应43个住宅地块。最终,共16宗地块接到有效竞买申请,其中5宗地块已在10月12日以底价成交,剩余11宗地块于13日进行了现场竞拍。

  据悉,此次成功出让的16宗涉宅用地共吸引20余家房企竞拍,相较于首批集中土拍时50余家的参拍房企数量,下降不少。在成交金额方面,16宗地块总成交额为509.97亿元,其中仅2宗地块触得竞价上限转入竞高标准住宅方案阶段。加上此前已出让的1宗招标地块,北京第二批集中供应的17宗地块总成交额为513.45亿元。

  “不只是北京,在第二轮集中土拍中多个城市遇冷,出让地块多以底价成交,成交溢价率也基本在5%以下,重庆、青岛、济南等城市的溢价率甚至在1%左右。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里说。

  马千里称,重点城市二轮集中土拍采取了新的出让规则,并加强了对竞拍房企的资格审查,强调房企购地需利用自有资金。受此影响,央企、国企也成为重点城市二轮集中土拍的拿地主力,如广州、深圳、成都等城市国企竞得地块占八成以上。

  “除资金压力外,土拍门槛提升也使房企拿地更为理性。从禁马甲、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案、现房销售等多角度提高了要求,一定程度上降低了开发商拿地热情。”中指研究院浙江分院常务副总经理高院生说。

  流拍率明显上升

  值得注意的是,第二批土地集中供应流拍率明显上升。除此次北京26宗土地未接到有效竞买申请被延期出让外,杭州也于近日宣布终止原定于10月12日进行的17宗地块出让,其中包含了10宗此前因报名人数不足流拍的竞品质地块。

  中指研究院数据显示,截至10月12日,年内第二批集中土拍中,已完成土地出让的15个重点城市共撤拍121宗地块,流拍65宗。

  “流拍地块主要来自于二轮集中土拍的城市,各级城市均有多幅地块遭遇流拍或临时撤拍。广州、沈阳、重庆、济南、天津等城市二轮集中出让的流拍率均在30%以上,较首轮大幅升高。”马千里说。

  易居企业集团CEO丁祖昱预计,接下来,在热点市场调控易紧难松、房企资金链紧张的影响下,重点城市的流拍率预计保持高位。

  马千里认为,未来为避免流拍率持续走高,部分城市新一轮公告中或有所调整。一方面部分城市需要保证年度供地计划的完成率;另一方面也有市场维稳,保证中长期住房供给稳定、满足合理自住需求平稳释放的需要。预计在四季度的第三轮集中供地中,资金实力较强的房企有望得到更多拿地机会。


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