前7个月全国商品房售价同比提高12.9%，是1996年以来最高增幅，专家解析缘由：

对于从去年开始的房价涨潮，国家统计局景气中心研究室副主任张海旺及研究人员席念霞在接受本报记者专访时表示，这主要是消费者预期商品房供给减少，而消费者的购房需求又不断上升造成的。

统计显示，1至7月，全国商品房平均销售价格2724元/平方米，同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。全国有12个地区商品房销售均价增幅超过10%，6个地区价格增幅超过20%。今年第二季度，上海房价增幅居全国之最，比同期全国平均增幅高11个百分点，每平方米价格达5831元，居全国第一，是全国商品房每平方米价格的2.2倍。

在供给面上，张海旺认为，总供给量的减少，特别是供需矛盾预期的推动是当前房价不停上涨的首要原因。他说，在商品房大量空置、未销售率高达18.4%的情况下，房价仍能保持快速上涨，在很大程度上要靠大量银行资金和低成本土地的支撑。今年初开始的紧缩银根和限制土地审批虽然对房价上涨有抑制作用，但又引发了消费者对房地产市场供需矛盾的预期，从而拉动了房价的更快上涨。统计显示，今年1至7月，我国房地产开发投资增长28.6%，增幅比去年同期降低5.5个百分点；土地开发面积增长12.2%，增幅比去年同期下降7.8个百分点；但商品房销售率高达133.6%，7月末全国空置商品房面积下降0.8%。

“8.31”大限是又一个推动因素。国家改土地审批制为拍卖制的决定，虽然遏制和缓解了土地资源浪费和土地价格上涨的土地圈占倒卖行为，但也造成了土地出让量大幅减少。如今年1至7月房地产开发企业本年购置土地面积增长6.0%，增幅比去年同期和今年前2个月分别低42和38.4个百分点。再加上政府作为土地拍卖主体，作用和约束机制很不规范，结果导致了土地价格的过快增长，进而拉动了房价涨幅的迅速提升。数字显示，今年第二季度，全国土地交易价格增长11.5%，比今年第一季度和去年同期增速分别高4.0和4.4个百分点，也高出全国房屋价格增幅1.1个百分点。

与供给面的减少相比，今年以来房地产市场各种需求旺盛，从而拉动了房价快速上升。今年1至7月，全国累计销售商品房1.34亿平方米，超过房屋竣工面积0.16亿平方米；销售商品房增长25.2%，虽然较今年上半年特别是年初出现明显下降，但比同期房屋竣工面积增速高12.3个百分点。

张海旺认为，当前住房需求的增长比居民收入增长快了很多，这其中有不少水分。这首先是由住房信贷增速过快带来的。由于国家对个人住房信贷政策变化不大，从而导致在房地产开发投资下降、主要供给面减少的同时，住房信贷仍然强劲。据有关资料显示，2003年个人住房消费贷款已比1998年增长28.6倍，远远超过房地产开发贷款余额2.2倍的增速。今年以来，住房信贷增速更快，如武汉市今年上半年个人住宅贷款余额同比增长69.6%，比房地产市场各项贷款余额增幅高15.1个百分点；其中新增个人住房贷款同比增长106.8%，比新增房地产各项贷款增速高88.4个百分点。

投资性购房的比重过高也是重要因素。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42.3%、44.9%和45.4%。

此外，还存在着住宅被动需求膨胀的问题。这主要是指一些地方政府为自己的政绩大搞城市拆迁，连带出因拆迁不得不购房的大量被动住房需求。据建设部调查，2002年底，在全国66个城市和2万多个镇中，约有1/5城市形象、政绩工程过多过滥；有的城市总共5万人口，但所建广场竞可站6万人之多。

此外，当前原材料价格和国际房价上涨对我国房价的飞涨也有一定影响。