已经成交、正在交易和即将入市地块的规划总建筑面积远远超过前两年。但今年已经成交地块的单价是前两年的几倍，主要与宗地位置、容积率、用地性质及地价上涨等重要因素有关。

　　另外，最为引人注目的广渠路36号用地（原北京吉普车厂）抛头露面，出现在即将入市的计划中。该地块规划建筑面积90.02万平方米，为居住和商业综合用地，该地块的入市必将引起新一轮竞拍高潮。

　　供地区位集中度高

　　从地块分布来看，今年已经成交、正在交易和即将入市的57宗地块分布主要集中在朝阳、海淀、丰台、通州等，朝阳区规划建筑面积达到总量的1/3。

　　今年供地计划

　　《北京市2005年度土地供应计划》计划供应土地6500公顷，但实际执行情况与计划要求相距甚远。至于今年走势，成业行多次预测今年计划供地总量基本与去年相差无几，但实际供地数量一定会远远高于去年实际供应量。

　　最新的《北京市2006年度土地供应计划》显示今年计划供地6500公顷，其中市级指标3000公顷，区县级指标3500公顷。前者包括中央项目700公顷、市重点建设工程2000公顷和机动指标300公顷；后者中的40％分解到城八区，60％分解到其他郊县和经济开发区。

　　对于房地产开发商而言，重点关注的是区县分解指标和经营用地指标，通过统计比较，朝阳、海淀、通州、顺义、大兴五个区县所占比例较高，分别在10％左右。

　　今年供地计划特点

　　（1）住宅和商服用地减少，经济适用房反增。今年计划住宅商品房用地供应量为1600公顷，比去年减少150公顷，商服用地也由550公顷减少到300公顷。而经济适用房供应量为300公顷，比去年增加100公顷。

　　（2）供地郊区化明显。根据《北京城市总体规划（2004-2020）》、《北京市土地利用总体规划（2005-2020）》，2006年土地供应计划指标中，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、大兴及亦庄重点倾斜。供地郊区化趋势成为必然。

　　（3）鼓励经济适用房等普通住宅建设，限制高档项目用地。《计划》确保竣工200万平方米经济适用房所需的用地供应，明确了新经济适用房限定供地范围：鼓励南城、四环外轨道交通沿线建设经济适用住房；东、西、北四环路内和南三环路内不再新增除比照经济适用住房管理的危改文保项目或房改带危改等项目外的经济适用住房用地。目前，初步确定的7块经济适用房备选地，丰台占3块，朝阳、门头沟、海淀和石景山各占一块。

　　住宅商品房用地要优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应。同时，限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应；高尔夫球场（含练习场）、滑雪场和五环以内汽车配件市场建设用地。

　　（4）控制规模商业。《计划》强调限制建设规模在1万平方米以上的商业设施用地；五环以内不再新增属于《北京市流通业发展分类指导目录（2006年）》中限制发展的项目用地。 优先发展总部经济项目用地和王府井、西单、前门等商业街改造升级建设用地。

　　结论

　　去年北京土地供应计划中，住宅和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，如果今年1900公顷的土地完全进入市场，基本可以满足市场需求。如果上年剩余的800公顷再转到今年，则今年北京房地产市场的土地供应相当充足，现在最主要的则是如何能够按照计划落实到位。

　　即使上述目标能够实现，但成业行认为土地供应不足以降低地价，更不可能抑制房价上涨。因为目前土地市场分布很不均衡，有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土地；众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式，由于自身实力有限，逐渐被排除游戏圈。由此形成有地不开发、开发却无地的尴尬局面。

　　针对此情况，政府必须从土地审批和市场整理两个环节进行根治，导致地价和房价下跌的最可能因素还是宏观政策、通货紧缩、经济整体衰退等重大因素。

　　住宅市场分析和预测

　　市场供求分析

　　1季度，北京市共批准住宅预售面积363.2万平米，1季度共销售住宅491万平米，共计40741套，其中预售登记面积452.9万平米，共计37800套。现房销售面积38.1万平米，2941套。

　　截至3月底，北京市期房可售住宅套数114545套，可售期房住宅面积1606万平方米，较年初有较大幅度的下降。此外，北京市共有现房项目908个，未签约住宅现房15787套，面积约266万平米。现房与期房可售面积多达1872万平米，按照05年平均销售速度，几乎需要半年消化时间。

　　区位分析

　　1季度开盘的住宅项目主要集中在朝阳、丰台地区。从预售成交量来看，两区也位居前列。1季度，朝阳区预售住宅168万平米，共计约1.4万套。丰台成交6800套，约73万平米。

　　远郊区县中，昌平区的成交量相对较大，1季度昌平区预售成交4848套，面积66万平米。

　　价格分析

　　1季度住宅产品的平均销售价格为7168元／平方米，同比上涨了933元／平方米，涨幅为15%左右。

　　从期房销售来看，1-2月，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅为17.3％，延续了去年的增长态势。

　　虽然住宅产品的销售价格在上涨，但是别墅和高档住宅产品的销售价格则出现了下降的局面。今年1季度别墅和高档公寓的销售价格为9503元／平方米，同比下降了12%。

　　产品分析

　　今年新开盘项目以普通住宅为主，与此同时，天鹅湾、壹线国际、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龙国际公寓6个公寓亦先后开盘，这些公寓项目全部位于东部的朝阳地区。

　　1季度的别墅供应较少，仅有山水四合院二期、中体奥林匹克花园D地块、通州地区的美一栋三个项目开盘。

　　热点板块

　　热点板块主要集中在朝青板块和朝阳公园地区。

　　别墅市场分析

　　国土资源部在今年供地计划中表示，对于高档住宅用地，要进行严格限制，独门独户的别墅则要严格禁止。

　　政府对高档别墅供地实施禁令理论上有助于现有别墅项目售价的提升，但实际上别墅市场的价格上涨幅度并不明显。

　　写字楼市场分析及预测

　　写字楼销售市场

　　1季度，北京市写字楼市场开局平稳。供应方面，有东方梅地亚中心、中坤大厦、甘家口商务大厦三座销售类写字楼开盘销售，总计供应面积18.87万平米。

　　销售方面，随着央视东迁日期的临近，CBD区域内未来供应的写字楼继续受到大量传媒广告公司的欢迎。本季度多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒企业的东方梅地亚中心。

　　从售价上看，1季度北京甲级写字楼平均报价约为17500元/建筑平方米，与上季度基本持平。

　　北京写字楼大宗成交仍然表现活跃，1季度香港瑞安集团公司购置了总面积为13万平方米华普中心的两幢写字楼。日本基金购置了华贸中心两座尚未完工的办公楼。中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近2.4万平方米的办公面积。

　　写字楼租赁市场

　　1季度，北京写字楼租赁价格保持稳定，甲级写字楼市场平均租金为人民币7元/天/平方米，与去年第四季度基本持平。甲级写字楼平均空置率为15.3%，比上季度略有上升。

　　金融街地区的英蓝国际金融中心本季度有多家国际投行大面积签约入驻，成为市场的一大看点。

　　由于空置率上升，中央商务区和东长安街地区租金有所下滑。在东二环路沿线，随着总建筑面积6万多平方米的甲中国青年旅行社（中青旅）大厦开始入驻，空置面积有所上升。燕莎地区在佳城广场等高档写字楼的带动下，该区域的租金水平有所上涨。

　　中关村地区写字楼存量位居北京各商圈之首，加之该区域有很多项目注入市场，需要一段时间来消化。尽管空置率有所降低，但总体水平仍然很高，租金水平下跌至19美元/月.平方米。随着中关村商圈的多个写字楼步入现房、准现房阶段，吸引了不少中资企业在此投资置业。

　　市场展望

　　北京写字楼市场需求仍将保持快速增长，尤其外资机构的需求将呈现明显上升趋势。

　　供应方面，本年度北京写字楼市场将继续迎来供应高峰。市场整体还将面临较大的供应压力。总体来看，预计租金水平将稳步下调。但是能满足最高端客户需求的顶级写字楼数量仍然不多，预计此类项目租金将会继续保持稳定。

　　销售方面，人民币升值等因素仍将促进未来投资需求的增加，今年北京甲级写字楼市场的销售价格预计将保持稳定上升趋势。

　　北京房地产市场4月行情

　　□ 北京成业行投资控股

　　4月北京房地产市场概述

　　4月份，京城房价攀升至前所未有的高位，成交量再创新高。再次印证了北京在全国的特殊地位及其独特的市场特征。

　　4月供需状况

　　1 总体供需状况 —— 供需两旺 本月商品房批准预售面积173.51万平方米，而预售登记面积却高达213万平方米，商品期房预售率为122.8％，市场需求异常强劲。随着5、6月新盘放量高峰的来临，市场温度的持续上升，预计今后几个月的总成交量将会继续走高。

　　2 住宅供需状况 —— 需大于供 本月批准住宅面积136.80万平方米，而同期商品住宅预售登记面积182.78万平方米，住宅期房预售率高达133.6 %，总体呈现需大于供的局面。

　　3 写字楼、商业等物业供需状况——供应量与成交量近乎持平 据北京房地产交易管理网统计，今年4月共批准写字楼、商业等其他类型物业预售面积36.7万平方米，占商品房预售面积的21.2 %；本月写字楼、商业总预售面积约30.05万平方米，占到商品房成交面积的14.12%。

　　随着写字楼、商业的销售旺季来临及外国资本的进入，本月成交量大幅上升（其中写字楼销售势头较好，商业销售压力较大），供应量与成交量近乎持平，预示着存量房正逐步被市场消化。

　　价格分析

　　2005年北京房价上升近20%，今年北京的房价涨幅更不逊于去年，4月房价再创新高，数月之内单价上涨几百甚至千元的项目比比皆是，成业行作为资深专业机构做出如下解析和建议：

　　1、去年土地供应计划的执行偏差导致供应量严重不足，加上部分开发商囤积土地及由土地转化为有效市场供应量的滞后效应皆使本月的供应量低于去年同期，本月住宅期房预售率高达133.6 %，需求之强劲可见一斑，供求关系失衡致使房价迅速攀升。

　　2、供应结构不合理。本月8个新开盘项目中有5个均价在7000元/平方米以上，其余3个都位于南五环外偏远区域。高额的拿地成本使开发高档项目成为开发商的不二之选，高档项目供过于求，相反大家需要的5000元/平方米以下的项目由于利润偏低却相当稀缺。

　　3、包括摩根士丹利、高盛、美林集团、荷兰国际集团等外资机构和各类基金在京投资热情异常高涨，表现为直接注资国内房地产开发商及投资性购房，投资重点是高档写字楼、商业，主要是瞄准了2008年奥运会期间北京房地产市场开发的真空期，以期获利。

　　4、 北京周边山西、河北等地的财富人群的消费能力同样不可小觑。目前，据社科院发布的《2006年中国房地产蓝皮书》统计，去年北京全市普通商品住宅成交15.4万套，其中外省市个人购买所占比重为36.8%。

　　目前政府已采取了一系列平抑房价的措施，如加大推出招拍挂土地的力度、在今年土地计划中增加对中小户型、中低价商品房、经济适用房的土地供应、上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房等等，预计还会有后续措施出台。

　　自推行土地招拍挂政策以来，政府实际上获得了可观的土地增值收益，上海就用这部分收益做了廉租房，给与低收入者住房保障。 目前市场及舆论方面均在严重误导百姓，其实居者有其屋并非意味着居者购其屋，只有确立廉租房保障机制，大力发展二手房买卖与租赁，实现梯次消费，方能使房地产市场日益走上健康发展轨道。